営業案内

T.鑑定評価業務

土地や建物、マンション等の所有権、借地権や底地その他地代や家賃、更新料、名義 書換料など不動産に関するものなら何でも鑑定します。
例えば、次のような場合に鑑定評価が有効です。

 不動産を売買する場合、(等価)交換する場合
鑑定評価での売買は、客観的なので安心できます。
不動産の売買は一生に一度あるかないかです。にわか勉強では危険です。
又、親族同士やオーナーとオーナー会社、親会社と子会社等で手持ちの不動産を売買する場合や交換する場合にも鑑定評価があると客観的で安心です。
鑑定評価額での売買や交換は、税務署も信頼しています。

 相続財産の公平な分配の場合
相続財産のうち不動産の評価と分配が一番難解です。
土地については、相続税を計算する場合の財産評価基準がありますが、何ら問題の無いような長方形の更地の場合でも、敷地内に他人の下水道管が通つていたりすと難しくなります。ましてや分割して分配しましょうとすると分割の仕方が問題になります。
勿論、税務署の説得も必要となりますが、鑑定評価書があれば大丈夫です。
相続財産の評価と分配に鑑定評価が何かと役に立ちます。

 国や東京都、公共機関等が土地を買収する場合
国や東京都、公共機関等が土地を買収するとき、買収価格を提示します。
しかし、それに納得がいかない場合、買収不動産の価格を正確に計算する必要があります。そのようなとき、鑑定評価が役に立ちます。

 共同ビルを立ち上げる場合
土地の有効利用として、地主や借地権者が共同で共同ビルを立ち上げる場合があります。
その場合、地主の持分価格、借地権者の持分価格、立ち上げる共同ビルの各階各部屋の価格が問題となります。
このように複雑な関係を客観的・合理的にする有効な手段が鑑定評価です。
共同ビル等の立ち上げはとかくデベロッパーのヘゲモニーで進みがちですが、自分たちのことは自分たちで、という気概が立ち上げ後の夢と連帯をふくらまします。 

 その他
固定資産の会計処理に関する場合、
投資用不動産の時価評価の場合、
固定資産税に関する場合、
裁判所の証拠書類とする場合、
民事再生法に関する場合、
商法による現物出資の場合、
鑑定評価が役に立ちます。

U.不動産相談  街の不動産医院・・・お気軽にどうぞ (相談料)

不動産に悩みはつきものです。

 土地を遊ばしているがもったいないので有効利用したい。
有効利用の提案は往々にして提案者の儲けが第一になっています。金儲けの本が巷にあふれていますがそれで儲かるのは著者だけ、それと同じようなものが多いようです。
相談してみて下さい。あなたが納得できる利用方法を一緒に発見しましょう。

 物件売却を不動産業者に頼んだが最初の話と違って、安くしましょう、といわれているが?
よくある話です。業者は仲介を取りたいため(仲介手数料が入る)高く売れるかのように言い、後ほど売れないので安くしましょう、と言うのです。
悪徳業者になると売れるにもかかわらず客付けをボイコットして、売値を安く誘導し、最後は責任をとりましょうと、業者が買い取り、高く転売するのです。仲介手数料よりも転売利益が大きいからです。
相談してみて下さい。物件の適正な価格をアドバイスいたします。適正な価格を知っておくことは判断の基礎的条件です。
買う場合も同じです。適正な価格を知っておくことは業者との交渉の武器となります。

 相続でもめているんだけれども、何とかならないものだろうか?
相続税を払わなくてもいい部類の相続のもめ事が増加しています。
理由は色々ありますが、お互いに感情的になりすぎています。当方の相談者の多くはアドバイスにより相手側の主張を整理されることで解決の糸口を見いだされています。
相続の争いは、こじらせたままでは一生大変です。喧嘩の後は仲良くすることが大切です。
専門的知識と経験を活用して双方顔が立つよう努力します。
相談してみて下さい。早ければ早いほど仲直りもしやすく、お互いのためになります。

 地代を上げたい、増築したいんだけれども。
地代値上げや更新、増改築等地主と借地人の争いは絶えることなく、多くあります。
地主側の取り巻き、借地人側の取り巻きが多く、ああでもない、こうでもないとささやくのでますます事態を悪くしています。
地主と借地人は子供や孫の代まで長く付き合っていかなければなりません。子供や孫の代まで角突き合わせるのは地主、借地人とも人生の大いなる損失です。
相談してみて下さい。一緒に双方納得できる案を考えてみましょう。
東京地裁の鑑定委員の経験も活かすことが出来るでしょう。

その他、何でも相談してみて下さい。親身に相談に乗ります。

V.デューデリジェンス(詳細調査)、取引・収益事例調査

 デューデリジェンス(詳細調査)
不動産ファンドが人気ですが、ファンドに組み込んだ不動産の価格が不安定になってきています。
不動産を組んでファンドを募集する事から、ファンドを組んで不動産を仕入れるという流れに変わったからです。まずお金を集めるので、何が何でも不動産を手に入れなくてはならない、という流れに変わったのです。
だから、怪しげな物件でも路線価の2〜3倍の値段でも平気で取得するのです。
又、怪しげな売り手は、テナントで満室化のような演出をして高値売り逃げを計画しているのが現状です。
新築、中古のマンションも注意が必要です。
戸建ても相場より高いのが満ちあふれています。
不動産の種類によっては高度で複雑な調査を必要とします。
売り手側の資料の裏付けを取ったり、隠されているものがあるのかないのかその他売値が適正かどうか等デューデリジェンスについてもご相談ください。

 取引・収益事例調査
取引事例や収益事例の調査も引き受けます。
取引事例や収益事例の調査は不動産業者等も出来ますが、曖昧な調査でも罰則規定がありません。
しかし、鑑定業者の場合、法の網がかかっており、曖昧で不誠実な調査には罰則が科せられます。法によって担保されているのです。

W.不動産仲介・代理

 不動産を売る場合
売れた後、安すぎたのでは?と不安になることがあります。
なかなか売れないとき、仲介業者が積極的ではないんではとか高値を付けすぎているんでは?と不安になります。
このような不安を取り除くのが適正な売値です。
当方は、適正な売値を根拠をもって説明いたします。そして、法に則り、東日本流通機構に登録して迅速に買い手を見つけます。手数料を買い手からももらおうと登録を遅らせたり、隠したりいたしません。

 不動産を買う場合
欠陥住宅や欠陥マンションで泣いている人は後を絶ちません。
高く買って後悔しているた人も後を絶ちません。
それは、不動産のことを勉強したとしても、善良で人をだましたことが無い一般の人がますます巧妙になる不動産会社や営業マンに太刀打ちできないからです。
買った後後悔するより、勧められている物件について一度ご相談ください。買い手側の仲介業者として売り手の不動産会社や仲介業者と交渉いたします。
また、物件を探している人もご相談ください。希望に添う物件探しのお手伝をいたします。

X.マンションの管理・運営、建替等

マンションは、協力して生活する場です。
お互いに協力しあってマンションを快適に維持していくために、マンションの憲法といわれる管理規約に基づく管理運営が大切です。
そして、マンションの管理規約は区分所有法やマンション管理法等に基づく標準管理規約を参考とすることが大切です。
人と人の関係を良好に維持していくためにはわがままは御法度です。
人と人の関係がうまく行けば行くほど、マンション生活は楽しくなり、地域が形成され、終の棲家となり、マンションの価値も持続できます。
また、何らかの理由で建替する場合も苦労が少なくて済みます。
マンションに関すること、日常の運営、管理、維持修繕、大規模修繕、建て替え等ご 相談ください。一緒に検討しましょう。

Y.閲覧可能資料

下記の資料は、当事務所にて閲覧できます。

・公示地
・基準地 (東京都)